2,4 tỷ đồng mua chung cư hay nhà đất?

29-07-2023

Tôi đang sinh sống tại TP HCM, thu nhập hàng tháng 30-35 triệu đồng, vốn tự có 1,4 tỷ đồng, chưa lập gia đình. Hàng tháng tôi có thể tiết kiệm được ít nhất 40% thu nhập. Tôi đang muốn mua căn hộ hoặc nhà để chuẩn bị lập gia đình sau này. Tuy nhiên, tôi băn khoăn nên mua căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh giá khoảng 2-2,4 tỷ đồng hay mua nhà đất diện tích nền 20-30 m2 ở khu vực quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè, giá 2,5 tỷ đồng.

Tôi vẫn thích sở hữu nhà đất hơn là căn hộ chung cư. Mong được các chuyên gia và độc giả tư vấn!

Độc giả Kiệt Phan

Chuyên gia tư vấn:

Với số vốn sẵn có 1,4 tỷ đồng cùng với thu nhập cố định và khoản tiết kiệm hàng tháng, bạn có thể vay thêm một khoản tương đương 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, thời hạn 15 năm. Như vậy, ngân sách để mua nhà của bạn tối đa là 2,4 tỷ đồng.

Tại khu Nam Sài Gòn bạn nhắm đến, ngân sách trên có thể mua căn hộ chuyển nhượng diện tích 55-70 m2 ở quận 7, quận 8 hoặc diện tích 60-80 m2 ở huyện Nhà Bè. Tuy nhiên, nếu mua nhà đất, với ngân sách này chỉ có thể tìm được những căn nhà trong hẻm nhỏ diện tích dưới 25 m2 ở quận 7, dưới 40 m2 ở quận 8 hoặc 60 m2 tại những khu dân lâu đời ở huyện Nhà Bè.

Để lựa chọn phân khúc bất động sản phù hợp, bạn cần xem xét mục tiêu mua bất động sản để dành là ở thực hay tích sản, chống trượt giá.

Với mục tiêu mua để ở, chung cư là lựa chọn tốt hơn nhà đất. Bởi với ngân sách sẵn có và vị trí tương đương, bạn sẽ dễ dàng tìm được một căn chung cư phù hợp với nhu cầu của mình hơn nhà đất. Nguồn cung căn hộ tại khu Nam hiện nay khá dồi dào, đem đến cho bạn nhiều lựa chọn. Mỗi dự án cung cấp hàng trăm căn hộ diện tích đa dạng, tương đồng về môi trường sống, thiết kế, tiện ích. Đối tượng ở đa số là các gia đình trẻ, thích thay đổi trải nghiệm, dễ thích nghi với các môi trường sống mới.

Cũng ngân sách này, nếu mua nhà đất, bạn chỉ có thể lựa chọn những căn nhà sâu trong ngõ hẻm hay tại khu dân cư lâu đời. Để tìm nhà đất phù hợp với nhu cầu sẽ khó hơn do mỗi căn nhà là một sản phẩm riêng biệt với nhiều điểm khác nhau. Bạn cần phải cân nhắc đến nhiều yếu tố hơn như quy hoạch, sổ đỏ, khu dân cư xung quanh.

Nếu chưa ở ngay, bạn có thể khai thác cho thuê căn hộ với lợi suất cho thuê cao hơn nhà trong ngõ hẻm. Ví dụ, căn hộ tầm giá 2,4 tỷ đồng ở khu Nam có thể cho thuê được khoảng 7-9 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi nhà ở ngõ hẻm nhỏ, tuy cùng giá trị 2,4 tỷ đồng nhưng chỉ có thể cho thuê 6-7 triệu đồng mỗi tháng.

Với mục tiêu tích sản, chống trượt giá, nhà đất là lựa chọn tốt hơn chung cư. Bởi giá trị đất trong cơ cấu giá tạo nên chung cư thường rất nhỏ so với giá trị đất trong cơ cấu giá của nhà liền thổ. Ví dụ, giá trị nhà mặt đất thường bao gồm 75% giá trị đất, 25% giá trị nhà. Còn chung cư chỉ khoảng 55% giá trị nhà sử dụng riêng, 45% giá trị đất sử dụng chung (tiện ích, khuôn viên dự án).

Trong khi đó, giá trị đất luôn tăng nhanh hơn giá trị nhà. Do đó, khi giá trị đất tăng lên nhờ sự phát triển của hạ tầng khu vực, tổng giá trị của chung cư vẫn tăng ít hơn nhiều nhà đất.

Về hiệu quả của mục tiêu mua nhà để dành, tổng tiền lãi gửi tiết kiệm 5% mỗi năm của 1,4 tỷ đồng và tiền lãi vay 11% mỗi năm của 1 tỷ đồng (bỏ qua lãi kép tiền gửi và tiền lãi giảm dần theo dư nợ) là 180 triệu đồng mỗi năm. Trừ đi thu nhập từ tiền cho thuê khoảng 80 triệu đồng (nếu khai thác cho thuê 6 triệu đồng mỗi tháng), chi phí sử dụng vốn của 2,4 tỷ đồng vào khoảng 100 triệu đồng mỗi năm.

Giả sử 5 năm sau bạn lấy lại nhà để ở, tổng vốn bỏ vào tài sản này lúc này khoảng 3 tỷ đồng (gồm giá trị căn nhà và chi phí sử dụng vốn). Nếu giá trị căn nhà của bạn khi đó chưa đến 3 tỷ đồng, mục tiêu mua để dành, chống trượt giá của bạn thất bại. Do đó, bạn cần ưu tiên loại bất động sản có khả năng tăng giá tốt hơn, trường hợp này nhà đất trong ngõ hẻm có ưu thế hơn chung cư.

Nhìn chung lại, bạn muốn mua căn hộ hoặc nhà để dành sau này lập gia đình, nghĩa là chưa có nhu cầu sử dụng ngay. Trong cùng một vị trí và mức giá tương đồng, môi trường sống và giá cho thuê chung cư phần lớn sẽ tốt hơn nhà đất. Ngược lại, nhà đất có lợi thế về mức độ tăng giá chống lạm phát hơn chung cư đã bàn giao. Bạn nên xem xét mục tiêu lớn nhất khi mua bất động sản để dành là gì để đưa ra lựa chọn phù hợp.

Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia bất động sản độc lập

Đóng